Заполнить 3-НДФЛ! Статус налогового резидента! Допуск СРО! Декларация КИК!

логотип ААА-Инвест
Главная » Услуги » Финансовый консалтинг » Бухгалтерский консалтинг » Декларация для физических лиц по форме 3-НДФЛ » Имущественные налоговые вычеты » Про общую долевую и общую совместную собственность » Выкуп доли квартиры у совладельца » Еще раз про вычет при покупке доли квартиры у совладельца

Еще раз про вычет при покупке доли квартиры у совладельца

27.02.14

Распределение имущественного налогового вычета между совладельцами производится, если совладельцы одновременно являются приобретателями имущества

Ситуация

1995 - приватизация квартиры в общую совместную собственность трех участников (матери, дочери, мужу матери, который не является отцом дочери)

2000 - развод супругов

06.04.2012 - прекращение совместной собственности и определение долей каждого из собственников как равные (по 1/3)

06.04.2012 - дарение 1/3 доли матери в адрес дочери (в итоге владение долями - 2/3 у дочери, 1/3 у мужчины)

23.04.2012 - получение свидетельств о государственной регистрации права на 2/3 и 1/3 доли

28.04.2012 - продажа 1/3 доли мужчины дочери, стоимость 1/3 доли при продаже превысила 2 млн. руб.

12.05.2012 - получение свидетельства о государственной регистрации права

Покупка 1/3 доли осуществлена с использованием ипотечного кредита.

Ранее никто из совладельцев не использовал право на применение имущественного вычета.

2013 - дочерью подана декларация по итогам 2012 года с целью получения имущественного вычета в размере 1/3 от максимально возможного, вычет заявлен на сумму 666 666, 66 руб. (2 млн. руб. / 3)

2013 - ИФНС подтвердила право на вычет в размере 1/3 от 2 млн. руб. на сумму 666 666,66 руб.

Вопрос

Правильно ли применен размер вычета либо имелась возможность применить вычет в размере 2 млн. руб.?

Ответ ААА-Инвест на основании писем Минфина от 05.03.2009 N 03-04-05-01/118.

Про покупку доли у совладельца как единственному приобретателю можно прочесть здесь.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК (в редакции до 01.01.2014) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн. руб., а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Согласно абз. 18 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения квартиры в общую совместную собственность).

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" приватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

В соответствии с пунктом 18.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физлиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Доходы, полученные гражданами от приятия в дар недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (взаимозависимыми лицами). 

Из вышеизложенного следует, что при прекращении совместной собственности и определении долей каждого из собственников как равных (по 1/3) никто из совладельцев ранее применить имущественный вычет был не вправе.

Обоснование

Имущественный вычет не применяется при приватизации квартир, так как приватизация является бесплатной передачей в собственность граждан жилых помещений.

Кроме того, при дарении доли матерью дочери также никто из совадельцев не вправе применить вычет, так как даритель и одаряемый являются близкими родственниками (взаимозависимыми лицами).

Имущественный вычет не применяется в случаях, когда сделка купли-продажи проходит между физическими лицами, которые являются взаимозависимыми.

Взаимозависимые лица — это физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Таким образом, до момента продажи 1/3 доли мужчиной (покупкой 1/3 доли дочерью) ни один из трех совладельцев не вправе применить имущественный вычет ни в каком размере, в том числе пропорционально долям.

Заметим, что в рассмотреной выше ситуации объектами права являются не квартира , а доли в ней.

Следовательно, в случае если при приобретении квартиры в общую долевую собственность имущественный налоговый вычет не предоставлялся, либо возникла ситуация (аналогичная рассмотренной выше), когда объектом права является доля, но при этом распределение вычета между совладельцами в соответствии с их долями юридически и технически невозможно, налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет при покупке доли в праве собственности на квартиру у другого совладельца. 

При этом размер имущественного налогового вычета при покупке доли в праве собственности на квартиру не может превышать установленного размера (по правоотношениям, возникшим с 01.01.2008 - 2 млн. руб.).

Добавим, что мужчина при продаже доли также может применить имущественный налоговый вычет в сумме дохода от продажи квартиры, не превышающем 1 млн. руб.

Такую же позицию занял Минфин в письме, заявив, что при продаже жилья, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако правило применимо лишь в случае, если такое имущество реализуется как единый объект права собственности. На это указал Конституционный Суд в пункте 1 резолютивной части постановления от 13.03.08 № 5-П. То есть, если совладелец продает свою долю самостоятельно, то он вправе получить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей. Аналогичные разъяснения Минфина представлены в письмах от 13.06.12 N 03-04-05/-729, от 10.06.11 N 03-04-05/7-422.

Таким образом, вычет при покупке дочерью 1/3 доли в размере 666 666, 66 руб. применен неверно.

Хотя после подачи налогоплательщиком декларации по форме 3-НДФЛ налоговики и обязаны провести камеральную проверку, задачей ИФНС является сбор налогов, потому ИФНС решила "не заметить" неправильность расчетов.

Налогоплательщику в 2014 году следует подать корректирующую декларацию за 2012 год, а в декларацию за 2013 год произвести перенос остатка имущественного вычета с учетом корректировки.

Одновременно с вышеизложенным при подаче декларации за 2013 имеет смысл заявить и процентный имущественный вычет по фактически уплаченным процентам, что и было сделано налогоплательщиком.

Позицию ФНС о том, что супруги после развода и их родственники не взаимозависимы, можно прочесть здесь.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения и подачи налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц, в том числе дистанционно для клиентов из любого региона РФ.

Невозможность очной встречи не является препятствием для выполнения услуг нашими экспертами!