Заполнить 3-НДФЛ! Статус налогового резидента! Допуск СРО! Декларация КИК!

логотип ААА-Инвест
Главная » Услуги » Финансовый консалтинг » Бухгалтерский консалтинг » Декларация для физических лиц по форме 3-НДФЛ » Имущественные налоговые вычеты » Про общую долевую и общую совместную собственность » Вычет при сделках продажи доли недвижимости

Вычет при сделках продажи доли недвижимости

18.02.14

Всегда ли при продаже имущества, находящегося в долевой собственности, распределение вычета осуществляется пропорционально долям в праве собственности?

Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже имущества, находящегося в долевой собственности, распределение вычета осуществляется пропорционально долям в праве собственности. При этом максимальный ОБЩИЙ размер имущественного налогового вычета составляет 1 млн. руб. для недвижимости и 250 тыс. руб. для иного имущества (Письма Минфина от 10.04.12 N 03-04-05/7-474, от 01.03.12 N 03-04-05/7-238).

Ситуация 1

2008 - оформлено право владения гаражом на отца и сына в равнодолевой собственности

2010 - продажа гаража отцом и сыном, равнодолевая собственность

Стоимость сделки - 300 тыс. руб.

Вопрос

Кому и в каком размере будет предоставлен имущественный вычет при продаже гаража?

Ответ

Оба, отец и сын вправе заявить вычет в размере по 125 тыс. руб. (иное имущество в равнодолевой собственности, общий максимальный вычет - 250 тыс. руб.)

Исчисленный НДФЛ для каждого - 3 250 руб. ((300 тыс. руб./2 - 250 тыс. руб./2) * 13%)

В рассмотренном случае имущество продано как единый объект права собственности. 

Ситуация 2

2008 - квартира в совместной собственности супругов, доля каждого - 50%

2009 - продажа квартиры, стоимость - 2 млн. руб. 

Вопрос

Кому и в каком размере будет предоставлен имущественный вычет?

Ответ

Оба супруга вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в общем размере, не превышающем 1 млн. руб., пропорционально доле каждого супруга.

При равенстве долей каждый из супругов имеет право на вычет в размере 500 тыс. рублей (в общей сумме - 1 млн. руб.).

Налогооблагаемая база каждого составит 500 тыс. руб. (1млн. руб. – 500 тыс. руб.).

Каждый их супругов должен исчислить и уплатить НДФЛ по ставке 13% в размере 65 тыс. руб. (500 тыс. руб. х 13%).

В рассмотренных случаях имущество продано как единый объект права собственности. 

Ситуация 3

2011 - один из братьев, условно младший, приобрел 1/3 доли квартиры

2012 - второй брат (старший) приобрел в той же квартире 2/3 доли

2013 - по единому договору купли-продажи братья продали квартиру (старший - 2/3 доли, младший — 1/3 доли), выступая самостоятельными продавцами.

Стоимость проданной квартиры - 2 400 000 руб.

Стоимость 1/3 доли - 800 тыс. руб.

Стоимость 2/3 доли - 1 600 000 руб.

Вопрос

Какой вычет получит каждый из братьев?

Ответ

Каждый из братьев имеет право получить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 млн. руб. Максимально возможная сумма вычета на двоих братьев - 2 млн. руб.

Налогооблагаемая база для младшего обрата отсутствует (800 тыс. руб. меньше 1 млн. руб.)

Налогооблагаемая база старшего брата составит 600 тыс. руб. (1 600 000 руб. - 1 млн. руб.)

НДФЛ у младшего брата - 0 руб.

НДФЛ у старшего брата составит 78 тыс. руб. (600 тыс. руб. * 13%)

В рассмотренном случае  доля в праве собственности выступала в качестве самостоятельного объекта купли-продажи.

Вопрос

Мной продается 1/2 доля унаследованной квартиры, находившейся в собственности менее трех лет. Продажа осуществляется независимо от других собственников, доля в натуре не выделялась. Какова величина налогового вычета: 1 млн. руб. или 500 тыс. руб.?

Минфин в письме от 15.11.2012 N 03-04-05/5-1310 разъясняет следующее.

Ответ

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. рублей.

Как следует из обращения, у налогоплательщика имеется 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежавшей ему менее трех лет, и которые он планирует продать.

Таким образом, если налогоплательщик продает свою долю в праве собственности на квартиру по договору купли-продажи, в котором налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн. рублей.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Вопрос

О размере имущественного налогового вычета по НДФЛ, предоставляемого налогоплательщикам, владеющим по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащую им менее трех лет, при продаже ими своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи.

ФНС в письме от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ разъясняет следующее.

Ответ

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащую им менее трех лет, и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Указанная позиция согласована с Министерством финансов РФ Письмом от 16.10.2012 N 03-04-08/1-352.

Про иное имущество

При продаже долей в ином имуществе мнения Минфина и ФНС различны. Минфин, ссылаясь на абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК, считает, что вычет при продаже долей в ином имуществе не предусмотрен (письмо от 25.04.12 N 03-04-05/4-545). ФНС утверждает, что доля в ином имуществе сама собственно является иным имуществом, и вычет на основании пп.1 п.1 ст.220 НК возможен (Письмо УФНС по г.Москве от 14.02.12 г. №20-14/012280@).

Важно! Последняя позиция ФНС

ФНС в письме от 14 января 2014 г. N БС-4-11/231@ обновила официальную позицию и привела ее в соответствие с позицией Минфина.

При продаже доли нежилого помещения налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного вычета в размере, пропорциональном его доле в нежилом помещении.

О случае если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю по отдельному договору купли-продажи читайте здесь.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения и подачи налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц, в том числе дистанционно для клиентов из любого региона РФ.

Невозможность очной встречи не является препятствием для выполнения услуг нашими экспертами!